Montaż rolet zewnętrznych w budynku wielorodzinnym, czyli popularnie mówiąc „w bloku”, może wydawać się decyzją właściciela mieszkania. W rzeczywistości jednak nie jest to tak oczywista sprawa. Z punktu widzenia przepisów prawa, każda ingerencja w elewację budynku wspólnego wymaga odpowiedniego trybu postępowania. Rolety zewnętrzne, mimo że montowane przy oknach danego lokalu, wpływają na wygląd, konstrukcję i spójność budynku jako całości. Dlatego zanim przystąpisz do prac, warto wiedzieć, co dokładnie wolno, czego nie, oraz jak zgodnie z prawem przeprowadzić cały proces.
Rolety a ingerencja w elewację – co mówią przepisy?
Podstawą prawną regulującą takie inwestycje jest Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 682 z późn. zm.). Montaż rolet zewnętrznych, zwłaszcza tych przykręcanych do ściany budynku lub montowanych w nadprożach, uznawany jest za ingerencję w elewację, czyli część wspólną nieruchomości. To oznacza, że właściciel lokalu nie może samodzielnie podjąć decyzji o instalacji, nawet jeśli dotyczy to tylko jego okna.
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o własności lokali (Dz.U. 2021 poz. 1048), elewacja należy do części wspólnych i wszelkie zmiany w jej zakresie wymagają zgody wspólnoty mieszkaniowej. Nawet jeśli roleta nie ingeruje w konstrukcję budynku, a jedynie zmienia jego wygląd zewnętrzny, w świetle prawa może zostać uznana za samowolę budowlaną, jeśli montaż odbył się bez odpowiednich uzgodnień.
Kiedy potrzebne jest pozwolenie na budowę, a kiedy wystarczy zgłoszenie?
W większości przypadków montaż rolet zewnętrznych nie wymaga uzyskania pozwolenia na budowę. Zgodnie z art. 29 ust. 4 pkt 4 Prawa budowlanego, montaż urządzeń na elewacji budynku (np. markiz, daszków, rolet) może być kwalifikowany jako roboty niewymagające pozwolenia, ale mogą wymagać zgłoszenia do odpowiedniego organu administracyjnego, zwykle starostwa lub urzędu miasta na prawach powiatu.
Niezależnie od zgłoszenia do urzędu, zawsze wymagana jest zgoda wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni. Jeśli wspólnota nie wyrazi zgody na montaż, nawet pozytywna decyzja organu administracyjnego nie uprawnia do przeprowadzenia prac. Brak uzgodnienia może skutkować koniecznością demontażu rolet na koszt właściciela, a w skrajnych przypadkach – postępowaniem administracyjnym i karami za samowolę budowlaną.
Jak zgodnie z prawem zamontować rolety zewnętrzne w bloku?
Jak informują eksperci z RoletyPolska, aby legalnie i bezproblemowo przeprowadzić montaż rolet zewnętrznych w mieszkaniu znajdującym się w bloku, należy wykonać następujące kroki:
• Sprawdź statut wspólnoty lub spółdzielni – niektóre zarządy mają zapisane wewnętrzne regulaminy lub uchwały dotyczące wyglądu elewacji, np. dopuszczalny kolor rolet czy typ montażu.
• Przygotuj dokumentację techniczną – najlepiej skonsultować się z wykonawcą, który przygotuje projekt montażu z uwzględnieniem rodzaju rolet, metody mocowania oraz zdjęć lokalizacji. W niektórych przypadkach potrzebna może być opinia techniczna inżyniera budownictwa.
• Złóż wniosek do zarządu wspólnoty mieszkaniowej – we wniosku należy wskazać, jaki typ rolet będzie montowany, na których oknach, oraz załączyć dokumentację. Wniosek może być rozpatrywany podczas zebrania wspólnoty lub w drodze uchwały.
• Poczekaj na pisemną zgodę wspólnoty lub spółdzielni – brak odpowiedzi nie oznacza zgody. Dla bezpieczeństwa inwestycji decyzja powinna mieć formę uchwały lub oświadczenia zarządu.
• Zgłoszenie do urzędu (jeśli wymagane) – w niektórych urzędach, szczególnie jeśli rolety wystają poza lico ściany, może być wymagane zgłoszenie. Wówczas konieczne jest złożenie formularza zgłoszeniowego i oczekiwanie 21 dni na ewentualny sprzeciw.
• Zlecenie montażu firmie z doświadczeniem w budynkach wielorodzinnych – profesjonalna ekipa zna techniki montażu nieingerujące w konstrukcję budynku i często oferuje dokumentację powykonawczą, co może być przydatne przy odbiorach technicznych.
Standardy ustalane przez wspólnoty mieszkaniowe
Rolety zewnętrzne wpływają nie tylko na wygląd budynku, ale również na jego termoizolacyjność, zacienienie części wspólnych (np. balkonów sąsiadów), a także na równomierne nagrzewanie się ścian. Niezgodny z projektem budowlanym montaż może w przyszłości komplikować procedury modernizacyjne lub termomodernizacyjne całego budynku. Co więcej, sąsiedzi mogą zgłaszać sprzeciw, jeśli zamontowane elementy rażąco odbiegają od ogólnego wyglądu elewacji.
Wspólnoty coraz częściej uchwalają standardy dotyczące osłon zewnętrznych, np. jednolity kolor, typ montażu (podtynkowy, natynkowy) czy wykluczenie określonych modeli (np. rolet żaluzjowych). Tego rodzaju regulacje mają zapobiec chaosowi wizualnemu i zachować jednolity charakter fasady.
A co z balkonami i loggiami?
Nieco inną sytuacją jest montaż rolet wewnątrz loggii lub na balkonach, czyli elementach przynależnych do mieszkania, ale najczęściej traktowanych również jako części wspólne budynku. Tu również obowiązują zgody wspólnoty. W przypadku zasłaniania balustrad czy montażu prowadnic na stałe do ścian, procedura jest identyczna jak w przypadku okien: konieczna jest zgoda zarządu.
Część mieszkańców decyduje się na montaż tzw. rolet balkonowych zwijanych (moskitierowo-markizowych), które nie są mocowane na stałe do konstrukcji budynku. Choć mogą być bardziej akceptowalne przez wspólnotę, nadal warto uzyskać pisemną zgodę, nawet jeśli montaż nie wymaga ingerencji w mur.
Montaż rolet zewnętrznych w bloku wymaga znajomości przepisów i regulacji wspólnotowych. Nawet niewielka ingerencja w elewację wymaga zgody, a nieprzestrzeganie tej procedury może skutkować konsekwencjami prawnymi. Działając krok po kroku zgodnie z prawem, można jednak z powodzeniem zadbać o prywatność i ochronę mieszkania, bez konfliktów z sąsiadami i administracją.
Rolety Polska – FEN Osłony Okienne
ul. Pastelowa 11
30-386 Kraków
tel. 730 721 721
